Immobilien sind für viele Anleger ein fester Baustein der Vermögensstrategie – und gleichzeitig ein Feld voller Fragen, Vorurteile und Unsicherheiten. Lohnt sich der Einstieg auch 2025 noch? Welche Rolle spielt Eigenkapital? Und wie unterscheidet sich ein Boutique-Ansatz von klassischen Immobiliengesellschaften?
Um Antworten auf diese Fragen zu bekommen, habe ich mit Florian Bauer gesprochen. Er ist Immobilienökonom, Autor des neuen Buches „Betongold*“ und Gründer der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe. Im Interview ging es um die Entstehungsgeschichte seines Unternehmens, die Idee eines Boutique-Charakters, konkrete Spielregeln beim Investment und um die Frage, ob Immobilien nur etwas für Kapitalstarke sind.
Die folgenden Antworten geben spannende Einblicke, was Kapitalanleger heute wirklich beachten müssen – von klaren Kriterien bei der Objektauswahl über die Bedeutung von Steuern bis hin zu den größten Fehlern, die Investoren vermeiden sollten.
Über Florian Bauer
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. Operativ agiert sein Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten. In seinem Buch „Betongold*“ zeigt er auf, wie Immobilien als Kapitalanlage strategisch und langfristig funktionieren können.
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- Herr Bauer, Immobilien gelten für viele als „alteingesessenes Geschäft“. Wie haben Sie es geschafft, in dieser Branche überhaupt Fuß zu fassen?
Ich bin überzeugt, dass dieser Weg eng mit der Performance unseres Unternehmens verbunden ist. Wir stellen die persönlichen Investmentziele unserer Kunden immer an erste Stelle. Jeden Touchpoint – Objektauswahl, Finanzierung oder Steuern – bedienen wir.
Gleichzeitig bieten wir nur Immobilien an, die die wichtigsten Kriterien erfüllen. Wir nennen diese Spielregeln den ersten Teil unseres zweistufigen Prüfungsprozesses: Passt der Zustand der Immobilie zu Rendite und Lage? Gibt es Rücklagen? Sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen in Ordnung? Werden diese Regeln nicht eingehalten, biete ich das keinem Kunden an.
Die Besichtigung der Objekte erfolgt in der zweiten Stufe durch einen Gutachter.
- War der Weg zur eigenen Unternehmensgruppe eher eine logische Entwicklung – oder mussten Sie gegen Widerstände ankämpfen?
Meiner Meinung nach ist jede Form der Selbstständigkeit mit Widerständen verbunden – sei es im privaten Umfeld, im Operativen oder in der Langzeitplanung.
Seit meiner Entscheidung im Jahr 2008 habe ich diesen Weg aber keine Sekunde bereut. Die unternehmerische Reise zur eigenen Unternehmensgruppe erfüllt das Ziel, so vielen Menschen in Deutschland wie möglich den Zugang zur Immobilie als Kapitalanlage zu eröffnen.
Zudem werden wir mit unseren Leistungen dem Boutique-Anspruch gerecht, auf den mein Team und ich jahrelang hingearbeitet haben. Für mich ist das eine logische Entwicklung.
- Welche Fehler haben Sie am Anfang gemacht, die Sie heute als wertvolle Lektionen betrachten?
Zu vieles selbst zu machen. Als Gründer und Geschäftsführer muss man den Moment erkennen, in dem operative Themen delegiert werden. Andernfalls verpasst man geschäftliche Chancen, die das Business nachhaltig vorantreiben.
- Kritiker sagen oft, Immobilien seien nur etwas für die „Großen“ mit viel Kapital. Was entgegnen Sie darauf aus Ihrer eigenen Gründererfahrung?
Das stimmt auf mehreren Ebenen nicht. Zwei Drittel der Vermieter in Deutschland sind Kleinvermieter, also Unternehmen mit kleinen Portfolios und ein- bis zweistelligen Mitarbeiterzahlen. Die Erzählung von Anzugträgern im gläsernen Tower gehört, wenn überhaupt, in Filme oder Serien.
Zudem benötigt man kein exorbitant hohes Vermögen, um in Immobilien zu investieren. Für die Bank braucht es allerdings ein überdurchschnittliches Einkommen – etwa 3.000 bis 3.500 Euro netto pro Monat und Person. Das trifft jedoch auf eine sehr große Zahl an Menschen in Deutschland zu.
- Sie betonen den Boutique-Charakter von Bauer Immobilien. Ist das ein echtes Alleinstellungsmerkmal – oder eher ein Marketing-Label?
Ein Marketing-Label ist es auf keinen Fall. Wir bieten sämtliche Facetten des Immobilieninvestments aus einer Hand. Das beginnt bei der Auswahl von Lage und Objekt, geht über Finanzierung und Verwaltung und endet bei Verkauf und Rendite.
All das geschieht in einem innovativen Team, das Hands-on lebt. Aus meiner Sicht ist das einer der wichtigsten USPs, die wir anbieten dürfen.
Betongold – Praxisleitfaden für Immobilieninvestoren*
Florian Bauer zeigt in seinem neuen Buch „Betongold*“, wie Immobilieninvestoren mit klaren Strategien, steuerlicher Optimierung und echten Fallbeispielen langfristig Vermögen aufbauen können. Schritt für Schritt erklärt er, worauf es beim Einstieg wirklich ankommt – von der Auswahl der Objekte über den Umgang mit Banken bis hin zur Frage, wie Steuern zum entscheidenden Hebel werden.
Worin unterscheiden Sie sich messbar von großen Immobiliengesellschaften, außer in der Größe?
Einerseits durch das Konzept, dass sämtliche Leistungen inhouse bereitgestellt werden. Andererseits durch die Tatsache, dass wir nicht rein profitgetrieben sind.
Wenn ein Kunde an einem Objekt interessiert ist, wir aber sehen, dass die Spielregeln nicht eingehalten werden, raten wir ausdrücklich von einem Invest ab. So stellen wir nicht das schnelle Geld, sondern den nachhaltigen finanziellen Erfolg unserer Kunden in den Vordergrund.
- Ihr Motto lautet „Wir l(i)eben Immobilien“. Hand aufs Herz: Wie gelingt es, diesen Anspruch in jedem Projekt einzulösen?
Indem wir uns regelmäßig vergegenwärtigen, was unsere Branche ausmacht: Hands-on-Mentalität, Partnerschaftlichkeit und die Chance, Wohnraum zu schaffen und Vermögen aufzubauen. All das motiviert uns jeden Tag, den nächsten Schritt zu gehen.
- Immobilien gelten oft als Produkt, das auf Masse ausgelegt ist. Wie verhindern Sie, dass Ihr Boutique-Ansatz nicht am Ende doch im Standard verschwindet?
Vor allem dadurch, dass wir uns zuerst mit den persönlichen Zielen unserer Kunden beschäftigen. Was soll mit der Investition erreicht werden? Geht es um den Kauf einer einzelnen Wohnung? Soll langfristig ein ganzes Portfolio entstehen? Oder geht es darum, mit Wohnungen und Häusern ein eigenes Unternehmen aufzubauen?
Darauf abgestimmt individualisiert sich jedes Projekt fast automatisch.
- Ihr Buch trägt den Untertitel „Aus der Praxis. Für die Praxis“. Heißt das im Umkehrschluss, dass es in der Immobilienbranche viel heiße Luft gibt?
Leider ja. Das verbrennt den Markt bei vielen Menschen in Deutschland, die eigentlich Interesse an Immobilien haben. Hinzu kommt, dass viele Interessenten nicht in die Umsetzung kommen. Das ist eines der größten Probleme, die ich sehe.
Die Theorie stimmt. Doch wenn es darum geht, ins Doing zu gehen, werden Ängste und Sorgen immer größer. Genau an dieser Baustelle wollen wir mit „Betongold*“ arbeiten und zeigen, wie Immobilien als Kapitalanlage wirklich funktionieren.
- Sie zeigen Wege, mit Immobilien steuerlich zu optimieren. Kritiker würden sagen: Das ist ein Schlupfloch für Reiche. Was entgegnen Sie darauf?
Zum einen die Überzeugung, dass unser Staat nimmt und daher auch geben kann. Nicht umsonst sind sämtliche Steueroptimierungen gesetzlich verankert und damit ausdrücklich gewollt. Wer als Immobilieninvestor diese Chancen nicht nutzt, lässt echtes Geld liegen.
Zum anderen sind Steuern einer der größten Hebel, um mit Immobilien nachhaltigen Vermögensaufbau zu gestalten. Das gibt es so bei keiner anderen Assetklasse.
- Sie schreiben, dass 90 % aller Anleger die gleichen Fehler machen. Warum lernen so viele Menschen offenbar nicht dazu?
Da gibt es unterschiedliche Gründe: Frustration, Angst vor einem erneuten Versuch oder die Bestätigung bestehender Vorbehalte. Dann wird es lieber ganz sein gelassen, anstatt einen zweiten Anlauf zu starten.
Aus meiner Sicht ist das ein Fehler zulasten der eigenen finanziellen Vorsorge.
- Immobilien sind aktuell stark von steigenden Zinsen, Inflation und Regulierung betroffen. Warum halten Sie sie trotzdem für eine solide Anlageform?
Ein entscheidender Faktor ist für mich das Zusammenspiel aus stockendem Wohnungsbau und steigender Nachfrage. Wohnraum ist ein Grundbedürfnis, das nicht digitalisiert werden kann – und irgendwo müssen die bis zu 90 Millionen Menschen in Deutschland zukünftig leben. Objekte in guter Lage und solidem Zustand können daher im Wert fast nur steigen.
Was Immobilien ebenfalls ausmacht, ist die Möglichkeit, selbst am Wert des Objekts zu arbeiten – zum Beispiel durch energetische Sanierungen, die den Preis steigern. Bei Aktien oder Edelmetallen bestehen diese Chancen nicht. Gleiches gilt in puncto Steuern.
- Viele Deutsche misstrauen Immobilien-Investments – Stichwort: zu teuer, zu riskant, zu kompliziert. Ist dieses Misstrauen berechtigt?
Nein. Wer mit einer wasserdichten Strategie und unter Einhaltung der Spielregeln vorgeht, tut nicht nur etwas für die eigene Altersvorsorge. Dem oft plakatierten Ziel der finanziellen Freiheit kommt man so deutlich näher als mit der falschen Hoffnung, dass vermeintlich gute Gehälter und sichere Jobs absichern.
- Wenn ich heute als Normalverdiener mit Immobilien starten will: Was ist realistisch und wo sollte ich mich nicht blenden lassen?
Wovon ich mich nicht blenden lassen sollte, sind Versprechen vom schnellen Geld. Immobilien sind eine strategische Entscheidung, die langfristig finanzielle Wirkung entfalten. Nicht ohne Grund kann eine Immobilie als Kapitalanlage erst nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden.
Auch müssen genaue Ziele festgelegt werden: Welchen Zweck soll die Investition erfüllen? Geht es von dort an in die Praxis, können Lage und Objekte Schritt für Schritt ausgewählt werden.
- Sie sagen, Immobilien können zum Vermögensaufbau führen. Aber mal provokant gefragt: Ist es nicht vor allem ein Spiel für diejenigen, die ohnehin schon Kapital haben?
Zur Wahrheit gehört, dass Investoren mit viel Eigenkapital deutlich mehr Möglichkeiten am Markt haben. Das ist Fakt und wird auch immer so bleiben.
Dennoch gibt es 2025 verschiedene Möglichkeiten, mit geringem Eigenkapital zu starten. Auch für Interessenten, die mit Eigenkapital sparsam umgehen wollen, haben wir die passende Strategie. Insofern: Nein, Immobilien sind kein Spiel nur für diejenigen, die ohnehin schon Kapital haben.
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Immobilieninvestments mit Plan statt Illusion
Das Gespräch mit Florian Bauer hat gezeigt: Immobilien sind weder ein schneller Weg zum Reichtum noch ein Spiel ausschließlich für Großinvestoren. Wer jedoch klare Ziele verfolgt, die eigenen Spielregeln einhält und strategisch vorgeht, kann Immobilien als Kapitalanlage erfolgreich nutzen.
Besonders deutlich wurde, wie entscheidend eine saubere Vorbereitung ist: vom individuellen Anlageziel über die Prüfung jedes Objekts bis zur Steuerstrategie. Ebenso wichtig: sich nicht von Versprechen nach schnellem Geld blenden zu lassen, sondern Immobilien als langfristige Entscheidung zu begreifen.
Für mich bleibt nach diesem Interview vor allem eines hängen: Immobilien können 2025 eine solide Kapitalanlage sein – wenn man bereit ist, mit Disziplin, Geduld und klarer Strategie zu handeln.
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