Immobilien-Investitionen im Härtetest: Kritisches Interview mit Stephan Gerlach über Schulden, Rendite und Risiko

Immobilien gelten seit Jahrzehnten als das sprichwörtliche Betongold. Doch sind sie in Zeiten von Zinswende, Baukrise und wachsender Unsicherheit tatsächlich noch die sichere Bank, als die sie oft beschrieben werden? Ich wollte es genau wissen und habe Stephan Gerlach zu einem ausführlichen Gespräch gebeten.

In unserem Interview haben wir über die wirklich harten Fragen gesprochen: Wo liegt die Grenze zwischen gesundem Leverage und riskanter Überschuldung? Sind Renditeversprechen in einem Markt voller Unsicherheiten realistisch? Und was bedeutet es eigentlich, in Nachhaltigkeit zu investieren, wenn gleichzeitig Baukosten explodieren?

Mich interessierte, wie belastbar die Konzepte aus seinem Buch „Immobilien-Investitionen leicht gemacht*“ wirklich sind. Zwischen nüchterner Analyse, kritischem Nachhaken und klaren Beispielen haben wir gemeinsam ausgelotet, welche Chancen und Risiken Anleger heute erwarten – und warum gerade die persönliche Strategie zum entscheidenden Faktor wird.

Über Stephan Gerlach

Stephan Gerlach ist Geschäftsführer der Gerlach Immobilien Gruppe und seit vielen Jahren im Immobiliensektor aktiv. Sein Schwerpunkt liegt auf der Entwicklung praxisnaher Strategien für private Investoren, die den Weg in den Immobilienmarkt gehen möchten. Mit seinem Fachwissen über Standortwahl, Finanzierung und nachhaltige Sanierung verbindet er unternehmerische Erfahrung mit einem klaren Blick auf Chancen und Risiken.

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1. Viele junge Anleger haben Angst vor Schulden. Sie nennen Schulden im Buch ein Werkzeug – wo liegt für dich die Grenze zwischen gesundem Leverage und riskanter Überschuldung?

Meiner Meinung nach hängt in diesem Bereich vieles von der eigenen Strategie ab. Wo möchte ich mit der Investition in Immobilien hin? Geht es um ein einzelnes Objekt zur Altersvorsorge? Soll ein aktiver Bestand aufgebaut werden? Oder geht es sogar darum, mit Wohnungen und Häusern zum Unternehmer zu werden? Sind diese Punkte geklärt, kann ich in die Umsetzung gehen.

Schulden sind dann ein Werkzeug, weil sie helfen, diese strategischen Ziele zu erfüllen. Ein Beispiel: Kaufe ich ein Mehrfamilienhaus mit der Absicht, großzügige Sanierungen einzuleiten, muss ich das nicht ausschließlich mit eigenem Kapital tun. Unter Marktwert einkaufen, Sanierungen sinnvoll umsetzen und zu einem höheren Preis verkaufen – so gelingt nachhaltiger Vermögensaufbau.

Fehlt die persönliche Strategie, komme ich gar nicht erst in diese Situation.

2. Immobilien gelten als inflationssicheres Investment. Aber was passiert, wenn gleichzeitig Zinsen steigen und Immobilienpreise fallen – wie schützt man sich dann?

Ich bin überzeugt, dass der erste Schritt darin besteht, sich nicht verrückt machen zu lassen. Fakt ist: Immobilienpreise sind in der jüngeren Vergangenheit in ausgewählten Lagen gesunken. Allerdings nicht in dem Maße, wie es viele Marktbeobachter vor der Zinswende befürchtet hatten. Das zeigt, wie robust der Immobilienmarkt in Deutschland nach wie vor ist.

Zur Wahrheit gehört auch, dass ein stockender Wohnungsbau auf steigende Nachfrage nach Wohnraum trifft. Immobilien in guter Lage und modernem Zustand werden daher mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig im Wert steigen. Ein gewisses Grundvertrauen in Betongold muss man auch in schweren Zeiten verinnerlichen.

3. Du sprichst von passivem Einkommen. Kritiker würden sagen: Immobilien sind alles andere als passiv, Stichwort Mieter, Sanierungen, Verwaltung. Wie ehrlich ist dieses Versprechen wirklich?

Sehr ehrlich. Zur Wahrheit gehört, dass ich als Vermieter langfristig nicht jede Kleinigkeit selbst managen muss – vorausgesetzt, ich habe ein belastbares Netzwerk für die stressigen Bereiche.

Ist die Mietverwaltung zuverlässig? Habe ich ein solides Handwerker-Netzwerk? Kann ich mich darauf verlassen, dass Mängel schnell behoben werden? Wenn ich bei diesen essenziellen Themen gut aufgestellt bin, muss ich mich nicht ständig um alles kümmern.

Als Gerlach Immobilien Gruppe bieten wir alle Dienstleistungen aus einer Hand: Finanzierung, Verwaltung oder Renovierung. So reduzieren wir den Aufwand für unsere Kunden auf ein Minimum. Auch wenn es nicht schadet, diese Prozesse zunächst selbst kennenzulernen.

4. Leerstand, Mietnomaden, steigende Regulierung – sind Immobilien heute nicht riskanter als je zuvor?

Persönlich würde ich das Gegenteil behaupten. Immobilien sind als Assetklasse heute relevanter denn je.

Für die kommenden Jahre wird ein stabiles Bevölkerungswachstum prognostiziert. Ein Ende der Baukrise ist nicht in Sicht. Auch die Finanzierungskosten sind inzwischen planbarer als direkt nach der Zinswende.

Was mir auffällt, ist eine gewisse Unsicherheit bei Käufern: Darf heute noch eine Gasheizung verbaut werden? Wie teuer ist eine Wärmepumpe? Diese Fragen bereiten Immobilieninteressenten in Deutschland mehr Kopfschmerzen als Leerstand oder Mietnomaden. Über solche Szenarien denken vor allem diejenigen nach, die sich pauschal nicht mit Immobilien beschäftigen möchten.

5. Gerade junge Investoren starten oft ohne viel Eigenkapital. Ist es nicht gefährlich, mit „möglichst wenig Eigenkapital“ in den Markt einzusteigen?

Gefährlich ist es nicht. Was es braucht, ist eine Checkliste, um auch ohne Eigenkapital loszulegen:

1. Ein Nettoeinkommen von etwa 3.000 bis 3.500 Euro monatlich
2. Eine positive Schufa
3. Eine positive Vermögensbilanz

Sind diese Punkte erfüllt, stehen die Grundpfeiler für ein Investment ohne Eigenkapital.

Immobilien-Investitionen leicht gemacht – Praxisratgeber für finanzielle Freiheit*

Stephan Gerlach zeigt in seinem neuen Buch „Immobilien-Investitionen leicht gemacht: Passives Einkommen und Dein Weg zur finanziellen Unabhängigkeit*“, wie private Anleger Schritt für Schritt in den Immobilienmarkt einsteigen können. Mit klaren Strategien, praxisnahen Beispielen und einem starken Fokus auf Sicherheit vermittelt er, wie sich langfristig Vermögen aufbauen lässt – ohne den typischen Ballast aus Unsicherheit, Leerstand oder übermäßigem Aufwand.

Von der Standortwahl über die Objektprüfung bis hin zur Finanzierung und Verwaltung: Das Buch liefert konkrete Hilfestellungen, die sich auch mit wenig Eigenkapital umsetzen lassen. Zudem werden Themen wie Nachhaltigkeit, Sanierung und gesellschaftliche Verantwortung einbezogen – damit Immobilien nicht nur Rendite bringen, sondern auch echten Mehrwert schaffen.

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6. Viele Ratgeber versprechen den einfachen Weg zur finanziellen Freiheit. Was unterscheidet dein Buch konkret von den zahllosen Ratgebern da draußen?

Mit „Immobilien-Investitionen leicht gemacht: Passives Einkommen und Dein Weg zur finanziellen Unabhängigkeit*“ wollen wir Menschen empowern, ins Handeln zu kommen – ohne das schnelle Geld zu versprechen. Schnell reich zu werden klingt zwar erstrebenswert, ist in der Praxis aber nicht realistisch.

Besser ist es, strategisch und langfristig vorzugehen. Mit unserem neuen Titel zeigen wir Wege, wie das Investieren in Betongold gelingt – mit echten Beispielen aus dem Leben eines Immobilienunternehmers und ohne falsche Versprechungen.

7. „Doppelte Rendite“ klingt verlockend – doch was, wenn die Wertsteigerung über Jahre ausbleibt? Ist die Kalkulation dann nicht schnell Makulatur?

Diesen Punkt klären wir täglich im Austausch mit Kunden: Wir würden nie ein Objekt empfehlen, bei dem wir keine langfristige Wertsteigerung sehen. Lieber verzichten wir als Unternehmen auf kurzfristige Gewinne, wenn der Kunde wirtschaftlich darunter leiden würde. Da wir uns stark über Weiterempfehlungen definieren, ist ehrliche Beratung das A und O.

Passen die wichtigsten Rahmenbedingungen wie Zustand, Lage und Nachfrage, kann man mit hoher Wahrscheinlichkeit von einem Preisaufschwung und damit doppelter Rendite ausgehen.

8. Standortauswahl ist entscheidend. Aber wie findet ein Einsteiger seriös heraus, ob ein Standort zukunftssicher ist – ohne auf Makler-Marketing hereinzufallen?

Aus meiner Sicht gibt es einige grundlegende Kriterien, die man beachten sollte:

Wirtschaft: Es sollte keine Abhängigkeit von einzelnen Branchen oder Unternehmen bestehen. Hängt eine Stadt essenziell an einer wackligen Industrie wie der Automobilbranche, würde ich dort nicht investieren.

Infrastruktur: Entscheidend ist eine breite Auswahl an Angeboten für viele Zielgruppen. Kitas, Schulen, Sportplätze und Restaurants sind wichtige Bausteine für einen erfolgreichen Immobilienstandort.

Demografie: Ist die Entwicklung in den letzten Jahren positiv, bleibt sie höchstwahrscheinlich auch künftig stabil. Nur sehr einschneidende Ereignisse können demografische Entwicklungen kurzfristig verändern.

9. Du wirbst mit Sicherheit und Klarheit im Investmentprozess. Kann es die in einem so komplexen und zyklischen Markt wie Immobilien überhaupt geben?

Meiner Meinung nach ja – vor allem dann, wenn ich die großen Entscheidungen meines Investments wie persönliche Strategie, Lage oder Objekt bewusst treffe.

Das ist auch ein zentraler Unterschied zwischen Immobilien und beispielsweise Kryptoassets. Ich möchte keine Assetklasse schlechtreden, aber im Vergleich zu volatilen Produkten ist die Immobilie deutlich stabiler.

10. Gerade Ärzte und Freiberufler, eine deiner Zielgruppen, sind stark ausgelastet. Lässt sich dein Ansatz auch wirklich umsetzen, ohne viel Zeitaufwand und zusätzliche Belastung?

Definitiv. Vor allem dann, wenn die Immobilie – wie es bei uns üblich ist – frisch saniert auf den Markt kommt. Man kauft dann kein Objekt voller Mängel und Schäden, sondern eine Immobilie, die hohen Ansprüchen an Qualität und Komfort gerecht wird.

Ich würde sogar sagen: Investieren in Immobilien kann umso stressfreier werden, je aktiver man selbst investiert. Aus Erfahrung kann ich berichten, dass sich mit stärkerem Engagement mehr Netzwerke und Chancen öffnen, die Investoren in der Praxis helfen.

11. Im Buch geht es auch um Nachhaltigkeit. Ist das mehr als ein Trend-Kapitel oder können grüne Immobilien-Investments tatsächlich Rendite und Verantwortung verbinden?

Ich bin überzeugt, dass kein Weg an der Symbiose aus Rendite und Nachhaltigkeit vorbeiführt. Kaum ein Wirtschaftsfaktor benötigt so viel Innovation wie der Gebäudebereich. Ein Blick auf die Zahlen zeigt das deutlich: Rund 35 Prozent des Energieverbrauchs entstehen durch Wohnungen, Büros und Industriehallen. Wir müssen daher unbedingt aktiv werden.

Wer heute in grüne Erneuerung investiert, schont nicht nur das Klima. Es wirkt sich auch langfristig rentabel aus, weil aktiv am Gebäudewert gearbeitet wird.

12. Und zum Schluss: Welche Fehler beobachtest du immer wieder bei Privatinvestoren – und warum schützt selbst ein Ratgeber wie deiner nicht davor, wenn die Psychologie der Anleger am Ende den Ausschlag gibt?

Der größte Fehler besteht darin, gar nicht erst loszulegen. Viele lassen sich von Sorgen und Ängsten überwältigen und verlassen sich beim Vermögensaufbau auf Sparkassenkonto, staatliche Rente und Bausparverträge. Das birgt aus meiner Sicht das größte Risiko, weil diese unrentablen Finanzprodukte keine echte finanzielle Absicherung bieten.

Für Immobilien gilt: Strategie, Lage und Objektzustand werden oft unterschätzt. Das sind essenzielle Merkmale eines erfolgreichen Investments. Renditen, die deutlich über der Inflationsrate liegen, sind dann möglich. Mit „Immobilien-Investitionen leicht gemacht*“ wollen wir genau hier ansetzen.

Zwischen Resilienz und Risiko: Mein Fazit zum Gespräch

Das Interview hat deutlich gezeigt: Immobilien sind kein Selbstläufer. Wer heute investiert, braucht nicht nur Kapital, sondern vor allem Klarheit über Strategie, Standort und Sanierung. Die Antworten von Stephan Gerlach haben unterstrichen, dass Schulden als Werkzeug funktionieren können – aber nur dann, wenn sie eingebettet sind in einen langfristigen Plan.

Besonders spannend fand ich die Stellen, an denen er offen zugab, dass auch Betongold nicht frei von Unsicherheiten ist. Ob Wärmepumpen, Baukosten oder demografische Entwicklungen – es sind die Details, die am Ende über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Genau das unterscheidet fundiertes Investment von naivem Hoffen auf steigende Preise.

Für mich bleibt nach diesem Gespräch die Erkenntnis: Immobilien können ein machtvolles Instrument zum Vermögensaufbau sein. Aber sie verlangen mehr als Kapital – sie verlangen Haltung, Disziplin und einen klaren Blick auf Realität und Risiko.

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