★★★☆☆ KAUF KEINEN SCHEISS* von Tobias Beuler – Ein Sachverständiger mit dem besten Prüfblick im Genre, und einem ersten Kapitel, das sich selbst im Weg steht. anzeige
Wer zum ersten Mal zu einer Immobilien-Besichtigung fährt, betritt einen Raum, in dem jeder andere anwesende mehr weiß als er. Der Verkäufer kennt jede Macke seines Hauses. Der Makler kennt den Markt, die Konkurrenz und vor allem die eigenen Formulierungen. Und der Interessent hat vierzig Minuten Zeit, um die womöglich größte Einmalinvestition seines Lebens zu beurteilen. Er schaut sich die Küche an, die ihn nichts kosten wird. Der Keller, der ihn sechsstellig kosten kann, bleibt ein Geruch, den er nicht einzuordnen weiß.
Diese Schieflage ist im Grunde genommen das ganze Problem beim Immobilienkauf, und sie erklärt, warum so viele Käufer erst nach dem Notartermin verstehen, was sie eigentlich wirklich gekauft haben. Denn spätestens dort schließt der Vertrag in aller Regel die Sachmängelhaftung aus. Was vorher nicht gefragt und nicht geprüft wurde, gehört danach schlichtweg dem Käufer, samt Feuchtigkeit, Asbest und einer Heizung, die das Ende des Jahrzehnts nicht sieht.
Tobias Beuler setzt genau hier an, und er ist dafür denkbar gut ausgestattet. Als Bausachverständiger weiß er, wo in einem Haus die wirklich teuren Überraschungen warten können. Was dabei herauskommt, ist ein Ratgeber, der mich in seinem Kern überzeugt hat und in seinem Auftakt allzu ratlos zurückließ.
Mein Urteil: drei von fünf Sternen. Kauf keinen Scheiß ist aus meiner Sicht ein handwerklich starker, ungewöhnlich unterhaltsamer Praxisratgeber für alle, die eine gebrauchte Immobilie kaufen wollen. Der Prüfteil, also die systematische Begutachtung von Substanz, Keller, Dach und Haustechnik, ist das Beste, was ich zu diesem Thema bisher gelesen habe, und allein für sich genommen schon den Preis wert. Abgezogen habe ich für das einleitende Kapitel, das den finanziellen Rahmen absteckt: Dort beruft sich Beuler auf Forschung, die er nirgends benennt, sagt eine nahezu sichere Wertsteigerung voraus, die sich mit den verfügbaren Daten nicht deckt, und blendet das Wertrisiko der Immobilie vollständig aus. Wer das Buch als Prüfhandbuch für Besichtigung und Kauf liest, bekommt viel. Wer es als Entscheidungshilfe für die Frage Kaufen oder Mieten liest, bekommt nur eine Seite der Medaille.
„Eine Immobilie kauft man sich, wenn man sich die Miete nicht mehr leisten kann. Oder will.“
Tobias Beuler
Der systematische Rundgang, und warum er das Beste am Buch ist
Wenn Beuler über Bausubstanz schreibt, merkt man, dass hier jemand schon in sehr vielen Kellern gestanden hat. Er führt den Leser durch eine Reihenfolge statt durch eine Mängelliste: erst das Umfeld und die Lage, dann die Hülle von oben nach unten, dann das Innere, dann die Technik. Diese Reihenfolge ist letzten Endes der eigentliche Wert, weil sie verhindert, dass ein Laie sich an der Küche festsieht und letztlich das Dach vergisst.
Besonders stark ist er dort, wo sich Schäden ohnehin über das Baujahr vorhersagen lassen. Asbest in Bauteilen bis Anfang der neunziger Jahre, PCB in Dichtungsmassen älterer Gebäude, teerhaltige Kleber unter altem Parkett: Das sind alles andere als exotische Sonderfälle. Es geht um Kostenpositionen im fünfstelligen Bereich, die ein Käufer bekanntlich am Baujahr ablesen kann, bevor er ein Angebot abgibt. Ebenso konsequent behandelt er Wasser als den stillen Hauptgegner jeder Immobilie, von der Wetterseite über den Taupunkt bis zur Drainage. Wer nur diese Kapitel liest und sonst nichts, hat sein Geld schon zurück bei der nächsten Besichtigung.
Dazu kommt ein Gespür für Interessenlagen, das ich in Ratgebern dieser Art viel zu selten finde. Beuler warnt davor, dass Vermittler die Höhe ihrer Provision über die Höhe der Förderung stellen. Er beschreibt, wie Inserate neu eingestellt werden, damit das Feld „online seit“ wieder bei null steht. Er erklärt beim Bauträger die künstliche Verknappung, mit der Kaufdruck erzeugt wird. Das ist die Haltung, die ich mir von einem Sachbuch wünsche: erst fragen, wer an der Entscheidung verdient, und dann urteilen.
Ehrlicherweise gehört an diese Stelle eine Einordnung, die Beuler selbst nicht vornimmt. Seine wiederkehrende Empfehlung, für die Besichtigung einen Bausachverständigen zu beauftragen, fällt mit seinem eigenen Geschäftsfeld zusammen. Der Rat ist trotzdem richtig, und ich würde ihn genauso geben. Ein Hinweis auf diese Nähe hätte dem Buch dennoch gutgetan, schon weil es sonst so klar mit Interessenlagen argumentiert.
Wie liest man eigentlich einen Makler?
Der unterhaltsamste Abschnitt des Buches ist für mich zugleich einer der nützlichsten. Beuler übersetzt die Standardvokabeln der Exposés zurück ins Deutsche. Aus „zentrale Lage“ wird Lärm, aus „mitten im Grünen“ wird die Erkenntnis, dass dort nichts los ist und man für jede Besorgung ins Auto steigt. Das ist witzigerweise beides, unterhaltsam und eine ernsthafte Lesehilfe, weil Exposé-Sprache in aller Regel darauf ausgelegt ist, Nachteile in Vorzüge zu übersetzen.
Ähnlich brauchbar sind seine Werkzeuge zur Preiseinschätzung. Der Mietpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, wird ohnehin nicht als Zaubertrick verkauft. Beuler erweitert ihn schrittweise um Kaufnebenkosten, Sanierungsbedarf und einen Sicherheitspuffer. Beuler sagt dazu offen, dass der Faktor ohne diese Ergänzungen nur eine grobe Einschätzung liefert. Das ist ehrlich, und es ist unterm Strich mehr Sorgfalt, als die meisten Ratgeber an dieser Stelle aufbringen.
Reservierungsvereinbarungen, die Beurkundungspflicht, die Größenordnung der Notarkosten, die Frage, welche Zusicherungen sich in einen Vertrag schreiben lassen: Das Kapitel zu Vertrag und Notar ist sauber erklärt und für Erstkäufer obendrein die vielleicht wichtigste Passage des Buches, weil hier die letzte Gelegenheit liegt, etwas festzuhalten.
Und dann ist da dieser eine Satz, der die ganze Haltung des Buches in sich hat und den ich mir gemerkt habe:
„Wenn angehende Hausbesitzer sich ernsthaft überlegen, ob sie sich einen Gutachter für ein Haus leisten wollen, sollten sie sich eher ernsthaft überlegen, ob sie über die notwendige Expertise verfügen, dass sie sich einen Kauf ohne Gutachter leisten können!“
Tobias Beuler
Wo das erste Kapitel sich selbst im Weg steht
Bevor Beuler aber zur Sache kommt, klärt er die Motivation: Warum überhaupt kaufen? Dieses Kapitel ist der schwächste Teil des Buches, und das Ärgerliche daran ist, dass es das nicht sein müsste. Denn seinen besten Gedanken formuliert Beuler dort selbst, sauber und richtig.
Er schreibt, ein Immobilienkredit erzeuge mehr Verbindlichkeit als ein ETF-Sparplan oder ein Dauerauftrag, weil sich die beiden letzteren jederzeit pausieren lassen und die Bank beim Haus sehr viel weniger Verständnis zeigt. Das ist der Zwangsspareffekt, und er ist der ökonomisch korrekte Kern der ganzen Debatte. Bemerkenswerterweise räumt Beuler im selben Atemzug ein, dass Immobilien gegenüber anderen Investitionen „echt überschaubare“ Renditen abwerfen. Er behauptet also gar nicht, die Immobilie sei die rentablere Anlage. Er sagt, sie baue trotz niedrigerer Rendite mehr Vermögen auf, weil sie zum Sparen zwingt. Das ist eine verteidigungsfähige Position, und wer sie so vorträgt, hat die Forschung weitgehend auf seiner Seite.
Nur bleibt er nicht dabei stehen. Direkt davor steht der Satz, es werde „immer wieder untersucht und herausgestellt“, dass Immobilien über Jahrzehnte mehr Wohlstand aufbauen als vermeintlich lukrativere Ideen wie Aktien. Eine Quelle dafür sucht man vergeblich, und zwar im ganzen Buch: Der Anmerkungsapparat umfasst elf Einträge, davon sind fünf externe Belege, und die stammen von einem Maklerverband, einem Eigentümerverband, einem Immobilienportal und zwei Nachrichtenseiten. Keine einzige wissenschaftliche Quelle, keine Statistikbehörde. Wer sich auf Forschung beruft, muss sie aus meiner Sicht auch benennen, sonst bleibt es letzten Endes eine Behauptung mit Doktorhut. Und sowas lese ich leider viel zu häufig in Sachbüchern.
Und dann kippt das Kapitel vollends. Beuler nennt Immobilien „äußerst wertbeständig“, stellt fest, sie würden „immer schon tendenziell teurer“, sagt eine „Überrendite“ voraus und schreibt schließlich:
„Und letztlich schwanken die Preise für Immobilien sowieso immer weiter lustig nach oben, während die Zinsen und die Angebotslage mal hoch- und mal niedergehen.“
Tobias Beuler
Hier verlässt er das Feld des Belegbaren vollends und stützt den Vermögensaufbau nicht mehr auf die Sparsystematik, sondern auf einen Preis, der fast sicher steigt. Für diese eine Zutat gibt es aber eben keine Grundlage.
Was sagen die Zahlen zum Betongold?
Fangen wir bei der jüngeren Vergangenheit an. Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2023 um 8,4 Prozent gefallen, der stärkste Jahresrückgang seit Beginn dieser Zeitreihe im Jahr 2000. Vom Höchststand Mitte 2022 bis Anfang 2024 ging es rund 13 Prozent nach unten, seitdem erholen sich die Preise wieder, liegen aber weiter unter dem alten Hoch. Das war die schärfste Korrektur seit Jahrzehnten, und sie fand bekanntlich statt, während dieses Buch entstand. Ein Satz über Preise, die sowieso weiter nach oben schwanken, hat es deshalb schwer.
Interessant wird es, wenn man weiter zurückgeht. Die umfassendste Langfriststudie zu diesem Thema stammt von Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick und Alan Taylor, erschienen im Quarterly Journal of Economics unter dem Titel The Rate of Return on Everything. Sie deckt 16 Industrieländer von 1870 bis 2015 ab, und ihr Ergebnis spricht auf den ersten Blick für Beuler: Wohnimmobilien erzielten eine reale Gesamtrendite von ungefähr sieben Prozent im Jahr und lagen damit etwa gleichauf mit Aktien, bei deutlich geringeren Schwankungen. Diese Studie gehört ohne Zweifel in sein Kapitel, und ich hätte sie ihm durchaus gegönnt.
Nur rettet sie den Satz nicht, um den es geht. Denn diese sieben Prozent sind eine Gesamtrendite, und der weitaus größere Teil davon stammt aus der Miete, nicht aus dem Preis. Beuler baut seine Vermögensgeschichte aber ausgerechnet auf den Preis. Wie schwach dieser Teil ist, zeigt die längste Immobilienreihe der Welt: Der Immobilienökonom Piet Eichholtz hat für die Herengracht in Amsterdam, eine erstklassige Lage in gleichbleibender Qualität, die Verkaufspreise ab 1628 rekonstruiert. Reale Wertsteigerung bis 1973: etwa eine Verdoppelung. In 345 Jahren. Das entspricht ungefähr 0,2 Prozent im Jahr, mit jahrzehntelangen Talfahrten dazwischen.
Dazu kommen zwei Punkte, die beim selbstgenutzten Kauf besonders wiegen. Erstens zahlt das eigene Haus keine Miete aus, der ertragreiche Teil jener sieben Prozent wird zur ersparten Miete, gegen die die laufenden Kosten stehen. Zweitens halten dieselben Autoren fest, dass ein einzelnes Objekt ohne Streuung rund doppelt so stark schwankt wie der Gesamtindex. Der schöne Risikovorteil der Anlageklasse gilt für ein Portfolio aus vielen Objekten, nicht für das eine Reihenendhaus, in dem eine Familie wohnt.
Ähnlich unsauber ist eine Beobachtung gegen Ende des Kapitels: Man höre oft Mieter über steigende Mieten klagen, selten aber Eigentümer über ihre Kosten, und denen gehe es auffällig gut, auch finanziell. Das stimmt als Beobachtung und sagt über die Rentabilität des Kaufens gleichwohl nichts. Eigentümer haben im Schnitt höhere Einkommen, erben häufiger und sparen mehr. Wer Eigentum und Wohlstand nebeneinanderlegt, misst zu einem guten Teil, wer sich ein Haus leisten konnte, nicht was das Haus daraus gemacht hat.
Übrigens widerspricht Beuler seiner eigenen Aufwärtsgerade später selbst, und zwar ausgesprochen nüchtern. Im Suchkapitel schreibt er, der Markt habe sich in den vergangenen Jahren deutlich den Käufern zugewandt, weil es nicht mehr ganz so einfach sei, ein Haus zu verkaufen. Das ist zutreffend und praxisnah. Es passt nur nicht zu dem Betongold-Absatz fünfundzwanzig Seiten davor. Der Praktiker Beuler beschreibt einen Markt mit Zyklen, der Motivationsredner Beuler einen, der nur eine Richtung kennt. Mir wäre die Praktiker-Fassung durchgehend lieber gewesen.
Was im Buch nicht vorkommt
Die auffälligste Lücke ist das Risiko. Das Wort fällt im Buch durchaus, gut ein Dutzend Mal, aber immer aus der Perspektive der Bank: Ausfallrisiko, Bonität, Zinsaufschlag, nachrangige Eintragung. Das Risiko des Käufers, dass sein Objekt an Wert verliert, kommt nicht vor. Kein Abschnitt über Korrekturphasen, keine Zeile darüber, was passiert, wenn in zehn Jahren verkauft werden muss und der Markt mitunter gerade unten steht.
Beim regulatorischen Risiko ist das Bild geteilt, und ein Teil davon gehört ausdrücklich auf die Habenseite. Die energetische Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz behandelt Beuler ausführlich und klug. Er erklärt, wodurch sie ausgelöst wird, dass bereits ein neues Dach oder ein Dachgeschossausbau genügen kann, dass sie mit dem Kauf auf den Erwerber übergeht, und er rät, eine schwache Energiebilanz beim Preis geltend zu machen. Das ist praxisnah und gehört zu den nützlichsten Passagen.
Nur endet dieser Blick exakt am Kaufvertrag. Regulierung erscheint als Hebel, solange sie den Preis drückt, den der Leser zahlt. Dass dieselbe Mechanik nach dem Kauf gegen ihn laufen und den Wert seines eigenen Hauses mindern kann, bleibt unausgesprochen. Enteignungsdebatten und mögliche Vermögensabgaben kommen im ganzen Buch ebenfalls nicht vor. Für ein Werk, das Eigentum als Weg zum Vermögensaufbau empfiehlt, bleibt das eine halbe Rechnung.
Dazu ein Fehler im eigenen Fach, der mich überrascht hat. Zum Energieausweis schreibt Beuler, die Effizienzklassen reichten von A+ bis G, und die Klasse H sei von der EU abgeschafft worden. Für Wohngebäude, um die es in diesem Buch durchgehend geht, ist die Skala unverändert A+ bis H, und H ist die schlechteste Klasse, nicht eine gestrichene. Die von der EU angestoßene Umstellung auf A bis G betrifft im deutschen Gesetzgebungsverfahren bislang Nichtwohngebäude. Für einen Käufer ist das allzu wichtig für ein Detail, denn die Klasse steht schlichtweg auf jedem Ausweis, den er in die Hand bekommt. Dem Verlag ist der Punkt inzwischen bekannt, eine Korrektur für die zweite Auflage ist zugesagt.
Kleinere Ungenauigkeiten gibt es ebenfalls. Die betriebswirtschaftliche Auswertung eines Unternehmens ist nicht öffentlich einsehbar, öffentlich ist allenfalls der Jahresabschluss im Unternehmensregister. Ein Vorvertrag zum Immobilienkauf wird beurkundet, beglaubigt wäre schlichtweg etwas anderes. Einzeln betrachtet sind das Kleinigkeiten, in Summe ergeben sie ein Muster: Wo Beuler sein Kernfach verlässt, lässt die Sorgfalt nach, und zwar auffällig parallel zur Entfernung vom Bauwerk. Im Keller sitzt jede Angabe, beim Handelsregister und bei der Effizienzklasse nicht mehr.
Wer ist Tobias Beuler?
Beuler ist Bausachverständiger und einer der sichtbarsten Bau-Experten im deutschsprachigen Raum. Er betreibt mehrere Online-Plattformen rund um Hausbau, Fertighaus und Sanierung, sein Sachverständigen-Team begleitet Bauherren bei der Hausplanung, und sein Verlag führt ihn als TV-Experten. Diese Herkunft prägt das Buch bis in den Tonfall: Es ist ohnehin aus der Perspektive dessen geschrieben, der gerufen wird, wenn es zu spät ist.
Mit Kauf keinen Scheiß setzt er eine Reihe fort. Vorangegangen sind Bau keinen Scheiß über die Hausplanung und Bau keinen Scheiß – Jetzt kommen die Handwerker über die Bauphase, beide ebenfalls im FinanzBuch Verlag, der ihn inzwischen als SPIEGEL-Bestsellerautor führt. Der dritte Band verlagert den Blick vom Neubau auf den Bestand, und das ist eine kluge Entscheidung, weil der Gebrauchtmarkt den Neubaumarkt um ein Vielfaches übersteigt und die Prüfkompetenz dort noch wichtiger ist.
Seine Stärke ist zugleich die Grenze des Buches. Beuler ist ein exzellenter Bau-Erklärer und kein Kapitalmarktökonom, und das Buch ist am besten, wenn es das bleibt. Im Prüfteil schreibt ein Fachmann, der seinem Gegenstand gewachsen ist. Im Finanzteil schreibt jemand, der die Argumente seiner Branche übernimmt, ohne sie gegen die Datenlage zu prüfen. Mir wäre ein Buch lieber gewesen, das den Motivationsteil auf fünf Seiten kürzt und dafür zehn Seiten mehr über Dachstühle bringt.
Für wen lohnt sich Kauf keinen Scheiß?
Für jeden, der in den nächsten Monaten eine gebrauchte Immobilie besichtigen wird, ist dieses Buch eine klare Empfehlung. Erstkäufer bekommen einen Prüfplan, den sie ohne Vorwissen anwenden können, dazu eine realistische Vorstellung davon, welche Sanierungsposten welche Größenordnung haben, und eine Verhandlungslogik, die auf der Motivation des Verkäufers fußt statt auf Feilschen. Zwanzig Euro gegen die Chance, einen fünfstelligen Fehler zu vermeiden, sind unterm Strich ein gutes Geschäft, und die Lektüre macht obendrein Spaß, was man von Fachliteratur über Taupunkte selten sagen kann.
Weniger geeignet ist das Buch für alle, die noch vor der Grundsatzfrage stehen und wissen wollen, ob Kaufen für sie überhaupt die richtige Entscheidung ist. Diese Frage beantwortet Beuler nicht ergebnisoffen, sondern mit gesetztem Ergebnis. Wer sie ernsthaft prüfen will, braucht eine zweite Quelle, die Opportunitätskosten, Vollkosten und Klumpenrisiko sauber durchrechnet. Ebenso wenig taugt das Buch für Kapitalanleger, die eine Rendite kalkulieren wollen, denn dafür sind die Werkzeuge allzu grob und die Annahmen durchaus zu freundlich.
Bleibt mein Fazit: ein starker Praxisratgeber mit einem schwachen Vorspann. Drei Sterne sind bei mir eine ehrliche Note und mitunter die schwerste zu vergebende. Wenn Beuler das Motivationskapitel für die nächste Auflage entweder belegt oder auf seinen verteidigungsfähigen Kern zusammenstreicht, also auf den Zwangspareffekt und die emotionale Rendite, dann liegt hier ein Vier-Sterne-Buch. Das Handwerk dafür hat er längst.
Weitere Buchtipps rund um Finanzen, Immobilien und Vermögensaufbau findest du in meinen ausführlichen Rezensionen auf bookoffinance.de. Wer keine neue Besprechung verpassen möchte, folgt mir gerne auf Instagram und LinkedIn, dort teile ich regelmäßig Learnings aus den Büchern, die es wert sind.
Meine 5 Key Learnings aus Kauf keinen Scheiß – von Tobias Beuler:
Der Vertrag schließt fast immer aus, was du vorher nicht gefragt hast
Bei einer gebrauchten Immobilie wird die Sachmängelhaftung in aller Regel vertraglich ausgeschlossen. Alles, was vor der Unterschrift nicht geprüft, gefragt und schriftlich festgehalten wurde, gehört danach dem Käufer, samt aller Kosten. Fragen und Prüfen sind deshalb das einzige wirksame Werkzeug, das ein Käufer überhaupt besitzt, und schlichtweg keine Frage der Höflichkeit.
Das Baujahr verrät dir die teuren Überraschungen im Voraus
Schadstoffe folgen einer Zeitrechnung. Asbesthaltige Bauteile stecken vor allem in Gebäuden bis Anfang der neunziger Jahre, PCB in Dichtungsmassen älterer Bauten, teerhaltige Kleber unter altem Parkett. Wer das Baujahr kennt, kann mit hoher Treffsicherheit vorhersagen, welche fünfstelligen Posten bei einer Sanierung auf ihn zukommen, und zwar bevor er ein Angebot abgibt.
Wasser richtet mehr Schaden an als jeder andere Faktor
Der teuerste Gegner einer Immobilie ist selten spektakulär. Er zeigt sich als feuchter Kellergeruch, als dunkler Fleck an der Wetterseite, als fehlende Drainage oder als Kondenswasser an einer kalten Innenwand. Ein Rundgang, der systematisch von oben nach unten und von außen nach innen führt, findet diese Spuren, während der Blick auf Küche und Bad sie zuverlässig übersieht.
Exposé-Sprache ist eine Fremdsprache mit eigenem Wörterbuch
Formulierungen in Immobilienanzeigen sind darauf ausgelegt, Nachteile in Vorzüge zu übersetzen. Zentrale Lage bedeutet meistens Lärm, mitten im Grünen bedeutet Auto für jede Besorgung, gepflegt bedeutet nicht saniert. Wer diese Übersetzung beherrscht, spart sich Dutzende Besichtigungen, die von vornherein keine Chance hatten.
Die Sparsystematik erklärt den Vermögensaufbau, nicht der Preis
Wohneigentum baut bei vielen Haushalten deshalb Vermögen auf, weil ein Kredit zum Sparen zwingt: Die Rate lässt sich nicht pausieren wie ein Sparplan, und jede Tilgung wandert direkt ins eigene Vermögen. Dieser Verhaltensvorteil ist real und stark. Er ist allerdings etwas anderes als eine sichere Wertsteigerung, denn die reine Preisentwicklung von Wohnimmobilien fällt historisch deutlich schwächer aus, als die Branche gerne erzählt.
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Schneller Lesen – Mehr Behalten – Konsequent Umsetzen
Wie Lesen vom Konsum zur echten Veränderung wird
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