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KAUFEN ODER MIETEN von Gerd Kommer* ist das einzige Buch, das ich kenne, das diese zentrale Finanzfrage wissenschaftlich fundiert beantwortet. Leser:innen erhalten vom Autor einen gewohnt rationalen, unabhängigen Rat, fernab von jeglichen Ego-Interessen und Selbstdarstellungen. Das sollte eigentlich selbstverständlich sein, ist es aber vor allem bei solch emotionalen Themen in der Regel nicht. Wenn du dir diese Frage aktuell stellst und noch nicht sicher bist, was für dich die richtige Antwort darauf ist, dann ist dieses Buch perfekt für dich. Ich kann dir nur empfehlen, es vollständig inklusive des Rechentools durchzuarbeiten. Anschließend wirst du diese weichenstellende Frage, unabhängig von Emotionen und des Verkaufs-ABC diverser Berater:innen, für dich klären können. Und dabei wünsche ich dir ganz viel Spaß!

„Wir alle stehen irgendwann vor der Entscheidung: Kaufen oder mieten? Oft sogar mehrfach im Leben […]. Die herrschende Meinung dieser Gretchenfrage – seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bausparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmühlenartig wiederholt – lautet: ‚Sobald du genug Eigenkapital gespart hast, kauf dir eine Immobilie. Damit liegst du nie verkehrt.‘“
Gerd Kommer

„Dass Kaufen stets rentabler sei als Mieten, sofern nur der Zeithorizont lang genug ist, das ist ein von Banken, Bausparkassen, Vermögensberatern und der Immobilienbranche seit jeher verbreiteter Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist.“
Gerd Kommer

Ich habe mir diese Frage bereits sehr früh in meinem Leben beantworten können.

Für die ersten Schritte in die richtige Richtung bin ich Gerald Hörhan bis heute sehr dankbar. Hätte ich ihn nicht schon so früh verfolgt und Bücher wie dieses grandiose hier von Gerd Kommer gelesen, würde ich wahrscheinlich ebenfalls bereits im Betonschloss sitzen – wie leider so viele in meinem Umfeld. Und im Rest meines Lebens würde ich dann wohl nicht mehr zu signifikantem Wohlstand und vor allem zu Freiheit und Unabhängigkeit kommen. Obwohl mir das so extrem wichtig ist. Ich persönlich bin schon längst darüber hinweg, dass ich …

  • Sachen stets besitzen muss,
  • in einer Mietwohnung das Gefühl hätte nicht zu Hause zu sein
  • und noch viel schlimmer, meinem/meiner Vermieter:in die Miete nicht gönnen würde, weil ich vermeintlich seinen Vermögensaufbau finanziere.

Solche weit verbreiteten Glaubenssätze konnte ich schon sehr früh ablegen. Und ein solches Buch wie dieses hier von Gerd Kommer wird auch dir dabei helfen können. Es geht darum, zukünftig rationale Entscheidungen zu treffen oder dir zumindest darüber bewusst zu werden: Deine Wahl ist nicht immer wirtschaftlich sinnvoll, sondern beruht oft auf emotionalen Gründen. Leider belügen sich die Menschen bekanntlich im Nachhinein selbst, indem sie versuchen ihre emotionalen Entscheidungen rückwirkend rational zu begründen. Wenn mehr Menschen ehrlich zu sich selbst wären und mündiger durchs Leben streifen würden, dann bräuchte ich mir auch beim nächsten Grillabend nicht wieder anhören: „Seitdem wir gekauft haben, zahlen wir genauso viel wie vorher. Aber jetzt eben in unsere eigene Tasche und schmeißen das Geld nicht mehr aus dem Fenster.“

„Die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie bescherte ihrem Eigentümer in den vergangenen 46 Jahren überwiegend eine negative reale Gesamtrendite.“
Gerd Kommer

Warum solche Sprüche in den allermeisten Fällen nicht nur inhaltlich falsch, sondern auch fast schon dämlich sind, erklärt Gerd Kommer gewohnt trocken, sachlich und mit einem angenehm unterschwelligen Sarkasmus.

„In vielen Fällen ist der Kaufwunsch getrieben von finanziellen Vorstellungen, die wenig mit der wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland und anderen Ländern zu tun haben. Mehr noch: Das Thema Eigenheim ist so sehr von Stammtisch-Mythen, Halbwahrheiten, Wunschdenken und Interessenkonflikten der Finanz- und Immobilienbranche überwuchert, dass der Blick auf die Fakten davon fast vollständig vernebelt wird.“
Gerd Kommer

Im Zusammenhang mit übermäßigem Konsum kann ich dir übrigens zwei Bücher und einen Blog empfehlen. Zum einen BRAUCHST DU DAS WIRKLICH von Pierre-Yves McSween* (die Rezension folgt noch). Darüber hinaus RENTE MIT 40 von Florian Wagner* (hier kommst du zu meiner Rezension zum Buch).

Gerd Kommer hat als Autor und Speaker seinen ganz eigenen Humor, den ich mit der Zeit sehr zu schätzen gelernt habe. Er wird nur meiner Meinung nach zu häufig von Unwissenden missverstanden. Wohlmöglich, weil sie die unterschwelligen Bemerkungen schlichtweg nicht verstehen oder ihnen sein Stil zu akademisch ist. Manche haben eben eine tiefsitzende Abneigung gegen Wissenschaft und Evidenz. Um es mit den Worten von Gustave Le Bon zu sagen: „Die Masse hat noch nie nach der Wahrheit gedürstet.“ (Hier kommst du nochmal zu meiner Rezension zu seinem Buch DIE PSYCHOLOGIE DER MASSEN*).

Das Ziel des Autors ist platt und einfach: Er möchte dich dazu befähigen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Rational und wissenschaftlich fundiert –  frei von Emotionen.

Eben solche lebensverändernden Entscheidungen, wie die Antwort auf die Frage: „Kaufen oder mieten.“

Dabei geht es darum, schlauer zu werden als Makler:innen und Bankberater:innen, bei denen in der Beratung zu dieser Frage schon rein logisch ein ziemlicher Interessenkonflikt vorliegt.

„Seit dem letzten Crash auf den Finanzmärkten blüht das Geschäft mit Immobilien. Großstädte werden leergekauft, wo noch ein Plätzchen frei ist, wird neu gebaut. Aber lohnt sich der kreditfinanzierte Kauf eines Eigenheims für jeden?“
Gerd Kommer

Das mag ich so an ihm, er hinterfragt Dogmen, die schon tief in unseren Köpfen verankert sind und die wir einfach nicht mehr kritisch begutachten. Nur weil über Jahre hinweg so viele Leute etwas gesagt haben, heißt das noch lange nicht, dass es auch der Wahrheit entspricht.

„Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken.“
Mark Twain

Auf der Basis historischer Daten und mit einem kritischen Blick auf die fragwürdigen Werbeversprechen der Banken- und Immobilienbranche untersucht der Autor diese Annahme. Er vermittelt dir als Leser:in die Fähigkeit zu rechnen.

In diesem Zusammenhang fallen oft die typischen Keywords: Betongold, Sachwert, sichere Anlage, Inflationsschutz und beste Altersvorsorge.

Interessant ist nur, wie die historischen Renditen tatsächlich aussahen. Dabei gelten Immobilien doch im Vergleich zu Aktien, Anleihen oder Fonds als simple und solide Anlage. Meine Erfahrung lehrte mich bislang etwas anderes: Simpel sind Immobilien mit Sicherheit nicht und erst recht nicht simpler als ein Investment in Aktien.

Solche Fakten werden dem/der Leser:in in diesem Buch präsentiert und du wirst mit Sicherheit das ein oder andere Mal geschockt sein. Der Autor untersucht dazu die Immobilienmärkte aus 15 Ländern, die bis zu 130 Jahre und weiter zurückreichen.

Was ich aber besonders toll finde, ist, dass der Autor auch der Tatsache gerecht wird, dass die meisten ihre Immobilienentscheidung aufgrund von emotionalen Gedanken treffen:

„Ein Eigenheim ist aber nicht allein ein Investment – es ist ebenso eine Lebensstilentscheidung. Dieses Buch betrachtet ein Eigenheim als beides: Eine Vermögensanlage und eine Lebensstilentscheidung – untrennbar verknüpft wie die zwei Seiten einer Medaille.“
Gerd Kommer

Vom Aufbau her behandelt der Autor zunächst die finanzielle Seite des Eigenheims als Vermögensanlage und deckt dabei schon einige Mythen auf.

Danach geht er in den folgenden Kapiteln auf die verschiedenen Motive und Lebensstilaspekte ein.

Er klärt darüber hinaus auch die Frage, warum Studien belegen, dass Haushalte mit einem Eigenheim im Alter deutlich vermögender sind als Mieterhaushalte. Dabei analysiert er die verschiedenen Einflussfaktoren und die eigentliche Begründung. Damit stellt er fest, dass statistische Abhängigkeit nicht zwangsläufig auch einer realen Abhängigkeit entspricht. Diese Schlussfolgerung hat mir schon bei Nate Silver in seinem Buch DIE BERECHNUNG DER ZUKUNFT* so schön gefallen hat. (Hier kommst du nochmal zu meiner Rezension zu Nate Silver).

Für mich ist dieses Buch eine absolute Pflichtlektüre für jeden Menschen in diesem Land. Nicht nur für junge Menschen, sondern eben auch für alle anderen, die diese Entscheidung noch nicht getroffen haben oder aktuell hinterfragen. Das größte Risiko bei dieser Entscheidung ist es allerdings nicht in die falsche Richtung zu laufen, sondern schlichtweg gar keine Entscheidung zu treffen. Das Aufschieben der Entscheidung führt nämlich dazu, dass du erst gar kein Vermögen aufbauen wirst. Stattdessen wirst du dein Geld vermutlich niedrig verzinst beiseite liegen lassen, weil du denkst, Aktien seien kurzfristig zu risikoreich und du könntest das Geld ja vielleicht als Eigenkapital gebrauchen.

Meiner Meinung nach muss man hier eine eindeutige Ja oder Nein Entscheidung treffen. Anschließend gilt es, die Weichen zu stellen und in die Pedale zu treten. Hin und her macht auch hier in der Entscheidungsfindung definitiv die Taschen leer. (Hier kommst Du zur Rezension des gleichnamigen Buches).

5 von 5 Sternen für dieses sachliche und fachlich beste Buch zu dieser elementaren Lebensfrage, das jemals im deutschsprachigen Raum dazu veröffentlicht wurde. Danke Gerd Kommer für diese herausragende Arbeit!

„Die richtige Antwort auf die Frage: ‚Kaufen oder mieten?‘ ist eben nicht die gängige, die da lautet: ‚Kaufe, wenn du mindestens 10 Jahre in der Immobilie bleiben kannst.‘ oder ‚Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen.‘ In erstaunlich vielen Fällen wird Mieten die wirtschaftlichere Alternative sein.“
Gerd Kommer

Hinweis zur neuen Ausgabe: Im Vergleich zu früheren Ausgaben hat sich einiges im Buch getan. Aus den ehemals 15 großen Mythen zum Thema Kaufen oder Mieten sind nun 19 geworden. Darüber hinaus wurden zusätzliche Kapitel ergänzt, wie „Das Risiko von Eigenheimbesitz richtig verstehen“ oder „Wirtschaftliche Kaufen-oder-Mieten-Aspekte jenseits von Rendite und Risiko“. Dadurch wirkt das Buch insgesamt nochmals aufgeräumter.

In Summe führt das zu knapp 40 Seiten mehr. Aber auch farblich und grafisch erstrahlt die neuste Auflage in frischerem Antlitz. Dennoch würde ich Besitzer:innen einer früheren Ausgabe nun nicht zum Kauf einer neuen Ausgabe raten. Die Aussagen bleiben immer noch dieselben.


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